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土地流转概念介绍

土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,狭义上是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。广义上,土地流转包括集体建设用地流转和农用地流转。

2004年,国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》,其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定,强调“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
     同时,在中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验,并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。
土地为什么要流转?

土地流转出现前,农村土地由于政策的原因,导致土地价格被长期低估,不允许被投资,体现不出土地的真实价值,某些地方的地价租金甚至令人难以置信。土地指的是农用地,农用地流转,实质是农用地承包经营权的流转,即拥有土地承包经营权的农户或集体经济组织将农用地承包经营权依法转让给他方的行为。
    第一,农用地特别是农村耕地通过流转适度集中和规模经营,是发达国家和地区的成功经验;第二,土地流转是解决抛荒的必然要求;第三,土地流转是发展现代农业的必由之路;第四,长期以来,中央始终支持土地适度规模经营,一直鼓励土地流转制度创新。

土地流转产生原因分析

由于我国农户承包土地普遍具有规模偏小、田块细碎、布局分散的特点。现阶段我国已经进入工业化、城镇化快速发展的时期。这个阶段初期的重要特征,就是农村劳动力大量转移,外出务工经商成为时代潮流。伴随着转型期农村人口非农化和农村人地关系的显著变化,有地无人种、想种无地种的问题日益凸显,大量农村有生力量离土之后,带来了农村空心化、村庄空废化、耕作主体老弱化的问题。地由谁来种成为一个现实问题,导致了各地不同程度的存在耕地抛荒现象。
    只有通过流转,将土地集中到有能力的生产经营者手中,才能解决抛荒问题。只有推进土地流转,形成一定的经营规模,才能应用现代农业科学技术改造农业。

土地流转五大模式
土地流转五大模式之一土地互换:
土地流转试点互换土地,是农村集体经济组织内部的农户,为方便耕种和各自的需要,对各自土地的承包经营权进行的简单交换,是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前,中国农村实行土地联产承包责任制,农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病,严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片,实现规模化、集约化经营,于是互换这种最为原始的交易方式,进入农民视野。
土地流转五大模式之一土地出租:
在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
土地流转五大模式之一土地入股:
入股,亦称“股田制”或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份公司。在土地入股过程中,实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是公司经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流转机制的新突破。
土地流转五大模式之一宅基住房:
以重庆为例,去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后,在土地改革领域率先进行大胆探索,创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,享受城市社保,建立城乡统一的公共服务体制。
土地流转五大模式之一股份合作:
中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制,建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是,农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则,引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理,不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式,年度分配时,首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元,留足公积公益金、风险金,然后再按股进行二次分红。
土地流转四大特点详细讲解

目前农村土地流转呈现流转扩大化、流转主体多元化、土地收益高效化的趋势和特点。下面针对土地流转的四大特点进行详细介绍:
    其一,流转速度加快,渐具规模。
    自1998年土地二轮承包以来,我县土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势,流转的土地面积不断扩大,所涉农户不断增多。至目前为止,流转的土地面积占总耕地面积的比例少则5%,多则15%以上,平均比例为8%左右,涉及土地流转的农户数约占总农户数的26%。
    其二,流转类型多样,比例【详情查看】

土地流转现状分析介绍

在我国农业发展的新阶段,如何推动农村土地流转,增加农民收入,盘活农业生产要素,建立现代农业?土地流转现状如何?
    农村土地流转在总体上仍处于一个较低水平。土地流转规模小、速度慢、落后于农村社会经济发展。通过调研发现,当前农村土地流转呈现以下现状介绍:
    1、流转面积由零散向集中连片转变。以“寄种”方式,将农民的土地连片集中由专业合作社提供种子、肥料、供水、技术和产品收获,农民“零投入、风险”负责日常田间管理,并按寄种面积获得……【详情查看】

土地流转意义是什么?

土地流转有利于促进农民获得财产性增收,华南农业大学经济管理学院院长罗必良教授指出,土地流转的本质,就是推进土地要素的市场化,必然会引发其他要素市场包括农村资本市场的发育。
    罗必良认为,土地流转能够有效改善土地资源配置效率,进一步激活农业剩余劳动力的转移,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。另一方面,构建和规范农村集体建设用地的流转机制,可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果,显化集体土地资产价值,促进农民获得财产性增收。
    “土地流转将开启城乡一体化的新路径。”罗必良认为,一方面通过适当的集中与合理的土地置换,可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费,推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬;另一方面“宅基地换住房,承包地换社保”,有利于提高农民非农转移的稳定性,从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外,当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后,而宅基地及其建筑物的流转和抵押,无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。

未来土地流转发展前景如何?

土地流转在法律意义上讲是指拥有土地承包经营权的农民(或集体),将土地使用权(或经营权)转让给其他农民、自然人或经济组织的行为,简而言之就是把自己的土地租给别人耕种。那未来土地流转发展前景如何呢?
     一、土地流转是农村经济发展到一定社会阶段的必然产物,通过土地流转的形式,可以发展大规模、集中型、现代化、高科技的农业。社科院给出了这样的解释。2002年,全国人大通过了《中华人民共和国土地承包法》,以立法的形式明确了农民土地承包经营权的流转;而后在十七届三中全会上,国务院对农村土地流转做出了明确规定,共分为五大……【详情查看】

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